قضايا الفرز والتجنيب وفقًا للقانون الإماراتي في أبوظبي ودبي

الفرز والتجنيب هما عمليتان قانونيتان متصلتان بملكية العقارات وتنظيمها في دولة الإمارات العربية المتحدة، ويهدفان إلى تحديد ملكية العقارات وفصلها أو تجميعها وفقًا للقوانين المحلية. تحكم هذه العمليات مجموعة من التشريعات التي تضمن تنظيم الملكية العقارية بطريقة قانونية وعادلة، مع حماية حقوق جميع الأطراف. في أبوظبي ودبي، تحظى هذه العمليات بأهمية خاصة نظرًا للتوسع العمراني السريع والطلب الكبير على العقارات.

1. مفهوم الفرز والتجنيب

الفرز: هو عملية تقسيم قطعة أرض واحدة إلى عدة قطع أصغر. يتم اللجوء إليه عادةً عند رغبة المالك في بيع جزء من الأرض، أو تطويرها إلى وحدات مستقلة، أو استخدامها بطرق مختلفة.

التجنيب: هو عملية ضم قطع أراضٍ متعددة لتصبح قطعة واحدة. يُستخدم التجنيب عند الحاجة إلى تطوير مشروع كبير أو توحيد الملكيات لتحقيق أهداف استثمارية أو تخطيطية.

2. الإطار القانوني في الإمارات

في كل من أبوظبي ودبي، تنظم قوانين الملكية العقارية والإجراءات البلدية عمليات الفرز والتجنيب لضمان الامتثال لمعايير التخطيط الحضري وحماية الحقوق العقارية.

أبوظبي

في إمارة أبوظبي، تشرف دائرة البلديات والنقل على قضايا الفرز والتجنيب وفقًا لقانون العقارات رقم (3) لسنة 2015 ولائحته التنفيذية. هذا القانون يضع شروطًا محددة لطلبات الفرز والتجنيب، بما في ذلك:

موافقة المالك أو الملاك بشكل مشترك في حالة الشراكة.

مطابقة المشروع لمعايير التخطيط العمراني.

الحصول على التصاريح اللازمة من البلدية.

دبي

في دبي، يتم تنظيم قضايا الفرز والتجنيب بواسطة دائرة الأراضي والأملاك وبلدية دبي. يتم تطبيق أحكام القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري، إضافةً إلى اللوائح المتعلقة باستخدام الأراضي. تفرض هذه القوانين إجراءات صارمة لضمان أن تكون عمليات الفرز أو التجنيب متوافقة مع خطط التطوير العمراني للإمارة.

3. الإجراءات المطلوبة

تقديم طلب رسمي إلى الجهة المختصة (دائرة البلديات في أبوظبي أو دائرة الأراضي في دبي).

إرفاق المستندات المطلوبة، مثل شهادة الملكية، المخططات الهندسية، وأية تصاريح بناء سابقة.

دفع الرسوم المقررة.

الحصول على موافقة الجهات المختصة بعد مراجعة الطلب.

4. التحديات القانونية المرتبطة بقضايا الفرز والتجنيب

على الرغم من وضوح التشريعات، قد تظهر بعض التحديات أثناء تنفيذ عمليات الفرز والتجنيب، مثل:

النزاعات بين الملاك: قد تنشأ خلافات حول الحدود أو نسبة التقسيم في حالة الشراكة.

القيود التخطيطية: بعض الأراضي قد تخضع لقيود تمنع تقسيمها أو دمجها.

التأخر في الموافقات: قد تستغرق عملية المراجعة والموافقة وقتًا طويلاً نتيجة للبيروقراطية أو التعقيدات الفنية.

5. الحلول المقترحة

اللجوء إلى التحكيم أو الوساطة لحل النزاعات العقارية.

استخدام التكنولوجيا (مثل أنظمة المعلومات الجغرافية) لتسهيل إجراءات تحديد الملكيات.

تعزيز التنسيق بين الجهات الحكومية لتسريع الموافقات.

6. أهمية الامتثال للقوانين

يؤدي الامتثال للإجراءات القانونية إلى حماية حقوق الملاك وضمان تطور عقاري مستدام في كل من أبوظبي ودبي. كما يساهم في تعزيز ثقة المستثمرين بالنظام العقاري للدولة.

الخاتمة

قضايا الفرز والتجنيب تُعد عنصرًا أساسيًا في تنظيم الملكية العقارية في الإمارات، ولا سيما في مدينتي أبوظبي ودبي. من خلال الامتثال للقوانين والإجراءات المعمول بها، يمكن تحقيق أهداف التخطيط العمراني مع ضمان حماية حقوق الملاك وتعزيز التنمية الاقتصادية.